Résoudre la pénurie de logements au Canada : 10 solutions pour les gouvernements et le secteur privé

Le Canada traverse une crise de logement, avec des défis d’abordabilité et de disponibilité qui touchent des millions de personnes. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que 5,8 millions de nouveaux logements seront nécessaires d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité, mais les taux de construction actuels sont loin d’atteindre cet objectif. Pour relever ce défi, les gouvernements et le secteur privé doivent adopter des approches innovantes et collaboratives. Voici dix stratégies concrètes pour répondre à la pénurie de logements au Canada. 

1. Rationaliser les approbations de développement

Les longs processus de zonage et d’approbation des permis constituent un obstacle majeur. Les municipalités devraient adopter des mesures telles que l’approbation automatisée le jour même pour les projets peu complexes, comme à Edmonton, ou réduire les délais de traitement en embauchant davantage de planificateurs et en utilisant des logiciels avancés, comme l’a fait Kitchener avec succès. 

2. Réduire les frais de développement

Les frais de développement, qui peuvent représenter jusqu’à 30 % du coût d’une unité, doivent être réévalués. Des gels temporaires ou des réductions de ces frais, comme ceux mis en place à Vaughan, en Ontario, pourraient inciter les promoteurs à construire davantage de logements et à réduire les coûts pour les acheteurs. 

3. Développer les logements modulaires et préfabriqués

Les maisons modulaires, qui peuvent être construites 30 à 50 % plus rapidement que les méthodes traditionnelles dans certains cas, offrent une solution évolutive. Un financement gouvernemental accru et un soutien réglementaire pour le logement modulaire pourraient aider à pallier la pénurie de main-d’œuvre et à réduire les coûts de construction. 

4. Exploiter les fiducies de développement immobilier (REDT)

Des modèles de financement innovants comme les REDT peuvent mobiliser des capitaux privés pour des projets de logements à grande échelle. En levant des fonds à l’avance, les promoteurs peuvent accélérer les délais de construction et livrer des logements plus efficacement. 

5. Encourager les logements locatifs construits expressément à cette fin

Les logements locatifs construits à cette fin sont essentiels pour répondre aux besoins des étudiants, des immigrants et des familles à faible revenu. Les gouvernements devraient élargir les incitatifs fiscaux, comme les remboursements de TPS, pour encourager les promoteurs à privilégier les projets locatifs. 

6. S’attaquer à la pénurie de main-d’œuvre

L’industrie de la construction fait face à une crise de main-d’œuvre, avec 300 000 travailleurs qui prendront leur retraite au cours de la prochaine décennie. Il est essentiel d’élargir les voies d’immigration pour les travailleurs qualifiés et d’investir dans des programmes de formation pour les travailleurs locaux afin de répondre à la demande future. 

7. Réformer les politiques d’utilisation des sols

Les lois de zonage dépassées limitent souvent les projets à forte densité dans les zones urbaines. Les gouvernements devraient encourager les projets à usage mixte et à plus forte densité pour optimiser l’utilisation des terrains et augmenter l’offre de logements dans les marchés clés. 

8. Améliorer les prévisions démographiques

Des projections démographiques précises sont essentielles pour planifier l’offre de logements. Les gouvernements doivent intégrer les résidents non permanents dans leurs prévisions afin que les municipalités puissent planifier en fonction de la demande réelle. 

9. Relancer le programme de construction résidentielle multifamiliale (MURB)

Le gouvernement envisage de rétablir le programme MURB, qui avait auparavant favorisé la construction d’environ 200 000 unités locatives grâce à des incitatifs fiscaux. S’il est adapté au marché actuel, un MURB renouvelé pourrait stimuler la construction de logements locatifs construits expressément à cette fin et contribuer à résoudre les problèmes d’offre, tout en démontrant un engagement envers l’amélioration de la disponibilité des logements locatifs. 

10. Introduire des incitatifs de densité pour le logement abordable

Les municipalités pourraient mettre en place des programmes de bonification de densité, permettant aux promoteurs de construire des projets plus hauts ou plus denses que ce que permettent normalement les lois de zonage, en échange de l’inclusion de logements abordables. Cette stratégie incite les promoteurs à contribuer à l’offre de logements abordables tout en maximisant l’efficacité de l’utilisation des terrains.