Des maisons plus vite : comment des frais réduits et des approbations accélérées peuvent atténuer la crise du logement

Le marché canadien du logement a connu d’importantes tensions au cours des dernières années. Bien que le récit varie d’une région à l’autre, l’accessibilité au logement abordable a diminué rapidement dans la plupart des marchés, les prix augmentant beaucoup plus rapidement que les salaires.  

Les experts conviennent que l’augmentation de la production en simplifiant les approbations et en réduisant les coûts contribuerait à réduire le prix pour les acheteurs et à atténuer le déséquilibre actuel du marché. 

Toutefois, les efforts visant à accroître l’offre de logements sont loin d’être à la hauteur de la demande, entravés notamment par la hausse rapide des frais d’aménagement et les longs processus d’approbation du zonage.  

Plus tôt cette année, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a déclaré qu’environ 245 000 logements ont été construits au Canada en 2024. C’est une hausse de 2 % par rapport à 2023. Toutefois, bien que l’augmentation annuelle de l’offre de logements indique certains progrès, le rythme de croissance actuel demeure insuffisant pour relever les défis liés à l’accessibilité dans les centres urbains.  

La SCHL a déjà estimé que le Canada a la capacité de construire jusqu’à 400 000 logements par année, selon les ressources actuellement allouées à la construction résidentielle.  

Toutefois, plus nous attendons, plus il sera difficile de mettre en œuvre un plan national. Comme nous l’avons déjà expliqué, le secteur de la construction fait déjà face à une pénurie de main-d’œuvre qualifiée, à une pénurie chronique de personnes de métiers spécialisés et à la retraite de près de 300 000 travailleurs de la construction au cours de la prochaine décennie. 

Tous ces éléments soulignent la nécessité d’une augmentation importante de l’offre de logements – et bientôt – pour répondre à la demande croissante et améliorer l’accessibilité. 

Stephen Diamond, chef de la direction de la société de développement DiamondCorp, située à Toronto, explique : « Le problème consiste à être en mesure de produire l’offre disponible à un prix que les gens peuvent se permettre de payer, et un certain nombre d’éléments différents entrent en jeu et empêchent cela. » 

Ces éléments comprennent les taux d’intérêt, qui diminuent lentement, les coûts de construction et divers frais municipaux qui peuvent représenter jusqu’à 30 % du coût d’un logement.  

La réduction des coûts d’aménagement contribuerait à rendre la construction de nouvelles maisons plus viable et à rendre le prix de vente plus abordable. Cela encouragerait également la construction partout au pays. Dans le même ordre d’idées, la simplification du processus d’approbation aiderait à mettre l’offre sur le marché plus rapidement.  

Si l’on examine les coûts associés à la construction d’une copropriété de 1,25 million de dollars à Toronto, selon les données de 2022 d’Altus, les frais gouvernementaux sont le deuxième coût en importance, se situant entre 22 % et 27 %, après les coûts de construction, qui se situent entre 35 % et 45 %. La valeur des terrains se situe au troisième rang, entre 20 % et 25 %, tandis que les coûts accessoires se situent entre 12 % et 20 %, ce qui laisse aux promoteurs un profit de 9 % à 12 %.  

L’escalade des coûts pèse sur le développement

Entre 2004 et 2024, les municipalités de l’Ontario ont augmenté leurs frais d’aménagement pour les logements unifamiliaux, et ce de plus de 800% dans certaines communautés. 

Les municipalités imposent des frais d’aménagement pour une bonne raison : pour aider à payer le coût d’un nouvel aménagement en ce qui a trait aux services municipaux, comme les routes, le transport en commun, les infrastructures d’eau et d’égout, les centres communautaires et les installations de pompiers et de policiers.  

Toutefois, bien que ces frais servent à une raison d’être importante, ils sont devenus l’un des plus importants obstacles au lancement de nouveaux projets. Diamond croit que c’est la chose la plus importante que le gouvernement pourrait faire.  

De plus, certains leaders du secteur du développement nous ont fait part de frustrations relatifs aux frais qui sont utilisés à des fins autres que des investissements dans les infrastructures qui aideraient à répondre aux besoins de logement. 

Les municipalités ont souvent refusé de réduire les frais d’aménagement par crainte de perdre des revenus. Toutefois, comme l’économiste en chef adjoint de la Banque CIBC, Benjamin Tal, l’a souligné lors d’une récente table ronde : « Si vous renoncez aux frais d’aménagement, le coût est minime. Pourquoi? Parce que personne ne construit. Zéro fois zéro, c’est zéro!”  

Même en ramenant les frais à 10 % ou à 15 %, les acheteurs obtiendraient un allègement important. Diamond suggère d’aller encore plus loin.  

« Nous avons suggéré à nos gouvernements que, même pour une période de deux ans, ils devraient geler et ne pas facturer de frais d’aménagement pour faire avancer les choses. Sur une copropriété moyenne [à Toronto], cela réduirait le coût d’environ 100 000 $ par unité. Cela pourrait faire une grande différence. » 

Dans ce modèle, les municipalités continueraient de générer d’autres revenus provenant de la vente de ces projets, suggère M. Diamond. « La ville recevrait toujours ses frais de 4 % pour les avantages communautaires, et elle recevrait également la taxe sur les transferts fonciers, qui est payée sur chaque logement, et, au bout du compte, lorsque l’immeuble est construit, elle recevrait également ses impôts fonciers. De plus, les frais liés aux parcs peuvent aller de 5 % à 15 % de la valeur de la propriété. » 

Certaines municipalités font certainement des changements dans la bonne direction. Jusqu’à tout récemment, à Vaughan, en Ontario, les frais d’aménagement et autres frais ont été les plus élevés de la région du Grand Toronto. En novembre 2024, le conseil municipal a approuvé un plan visant à réduire les frais d’aménagement jusqu’à concurrence de 47 %. Cela signifie que le taux des redevances d’aménagement pour les maisons de faible hauteur est passé de près de 95 000 $ à un peu plus de 50 000 $. 

L’offre continue de glisser

Tal estime que le Canada doit construire cinq millions de logements supplémentaires (en plus de la construction annuelle régulière) d’ici 2030 pour résoudre la crise de l’accessibilité au pays. Toutefois, les travaux ne commencent pas assez rapidement, en grande partie parce que les projets sont retardés en attendant les permis. 

Mais le changement est possible. À Kitchener, en Ontario, on a réussi à faire passer les délais de traitement de 10 à 17 mois en 2020 à une moyenne de 4 à 5 mois en 2023. La Ville a simplifié les approbations en embauchant plus de planificateurs, en simplifiant les examens internes, en raccourcissant les avis au public et en déployant de nouveaux logiciels.  

Pour le cofondateur et chef de la direction de Caivan, Frank Cairo, la norme d’excellence serait l’approbation des projets à grande échelle. Par l’intermédiaire de son service de fabrication avancée, l’usine ABIC de Caivan construit un large éventail de maisons modulaires dans son usine d’Ottawa, une innovation qui peut faire partie du panier de solutions à la pénurie de logement au Canada. Mais Cairo dit que les coûts de production sont beaucoup plus élevés s’il ne construit pas à grande échelle. 

« L’absence d’approbation de l’aménagement du territoire est de loin le principal facteur qui empêche une fabrication solide et évolutive dans notre secteur, a-t-il déclaré. « Un flux irrégulier et imprévisible d’approbations de développement atténue la mesure par laquelle le capital peut être consacré à la fabrication. »  

Cairo suggère que les chantiers de construction soient considérés comme une partie de la chaîne d’approvisionnement en logements, car le profil des coûts se décompose rapidement pour les projets qui ne peuvent pas atteindre une envergure.  

Il établit une comparaison avec le Canada d’après-guerre, où des dizaines de milliers de maisons dites de type boîte à fraises ont été préapprouvées et, dans bien des cas, construites dans des usines, ce qui marque un élargissement de l’accès à la propriété et au bien-être économique.  

« Le gouvernement a veillé à ce que des logements soient construits et à ce que les formalités administratives soient éliminées, a-t-il déclaré. « Aujourd’hui, de façon générale, nous ne voyons pas le leadership audacieux nécessaire pour vraiment soutenir la progression des approbations. »  

À titre d’exemple, en Alberta, la province qui connaît la croissance la plus rapide au Canada, Edmonton tente quelque chose de nouveau : les approbations automatisées le jour même pour les nouvelles maisons détachées et jumelées dans des conditions de zonage précises. À compter de septembre, les développeurs pourront soumettre une demande de permis en ligne, obtenir une approbation en moins d’une journée et commencer la construction presque immédiatement, afin d’économiser temps et argent. 

L’urgence de la situation

Pour les quelques prochaines années, l’accessibilité des logements pourrait s’aggraver au Canada, car aux prix actuels, la construction de nouvelles maisons a ralenti.  

« Je pense que dans deux ans environ, la situation deviendra pire qu’aujourd’hui. Il n’y aura pas grand-chose sur le marché en 2026 », affirme Diamond. 

En effet, selon des recherches récentes de la société d’analyse immobilière Urbanation, le nombre de copropriétés nouvellement construites dans le marché de Toronto pourrait être réduit de moitié d’ici 2027, puis atteindre son plus bas niveau en 20 ans en 2028. 

Après un nombre record de livraisons de copropriétés en 2024, il pourrait y en avoir aussi peu que 10 000 en 2028. Les recherches d’Urbanation indiquent que seulement 497 logements en copropriété ont commencé à être construits dans la région du Grand Toronto et de Hamilton au cours des trois premiers mois de 2025, soit le nombre le plus bas en 29 ans et une baisse de 79 % par rapport à la même période l’an dernier. 

Il est essentiel de régler la crise du logement au Canada pour assurer la croissance et la stabilité économiques de notre pays. La voie que nous suivons actuellement pourrait nous mener sur une voie sombre, où plus de gens ne peuvent pas obtenir un mode de vie stable et abordable, ce qui nuit à leur participation à la vie économique et civique.  

Il est temps de procéder à une refonte majeure et de nous asseoir à la table avec une grande ouverture d’esprit pour résoudre cette crise nationale.